小区逐年老化，维修支出持续不断的增加，维修资金不够用了，怎么办？在松江区江学路558弄湖畔天地小区，第三届业委会通过开源节流，规范维修资金使用流程和小区公共收益管理，实现了小区颜值和居住环境品质双提升。

　　老旧小区规划建设早，随着私家车数量的不断攀升，居民回家找不到车位，高峰时段抢车位等现象屡见不鲜。湖畔天地小区有业主784户，登记车辆近1500辆，而小区却仅有地下车位390个、地面车位162个，远远不能够满足业主的停车需求。“之前乱停、违停、堵车停的现象非常普遍，也引发了不少邻里矛盾。”湖畔天地小区业委会主任李文航回忆道，未解决停车难题，他竞选成为第三届业委会主任。

　　“我们梳理了造成小区停车难的主体问题，制定了停车管理办法，基本思路是确保每户业主都享有停车权利。”李文航介绍道，首先，摸清车辆底数发现，登记在册的1500辆车中，有些业主只有一辆车，有些业主有三四辆车，还有近三分之一车辆为业主亲友的车；第二，由于地下车库部分车位未出售，车库的道闸系统由开发商掌握，没有对接小区主入口的道闸系统，有些地下车位的业主图方便把车辆停在地面上；第三，小区入口的超市前方有近30个车位，未纳入物业公司停车管理系统，成为社会免费停车场；第四，小区内停车费低，吸引了逛商场的人进小区停车。

　　“业委会和物业公司、居委会多次沟通后，决定制定小区机动车停车管理办法，提交业主大会表决，管理办法明确：地面车位和小区西门外入口处车位均为小区公共车位，每户最多办理两张停车证，实行阶梯收费，第三辆及以上车辆均按外来临时车收费，地下车库车辆不得占用地面公共车位，外来车辆收费提高到80元/天等。”李文航介绍道，这一系列措施既保护了每户业主的停车权利，又杜绝了一些不合理的停车需求。这一方案由业主大会表决投票通过实施后，小区公共车位的停车收入由以前的约2万元/月提高至近7万元/月。

　　湖畔天地居民区党支部书记俞祝玲介绍，在松江区方松街道等部门协调下，小区和附近商铺实行错时共享停车，争取了352个停车位资源，附近道路也开放了近200个停车位，大大缓解了小区停车难题。

　　“执行新停车办法安装了五套道闸系统，花费近18万元。这也让我们开始关注维修资金的使用、补充和管理。”李文航说，小区建于2004年，这么多年的维修资金账户“用多存少”，长此以往，势必会影响小区公共设施设备的修缮。由于新版停车管理办法实施后每月公共收益金额大幅度提高，在保证物业服务正常运作的基础上，业委会和物业公司签署协议，重新约定了小区公共收益用于补贴物业服务费的比例，由35%下调至15%，并明确收益严格按规定按时划入业主大会的小区公共收益账户后，按有关要求分配特殊的比例补充维修资金。

　　除了停车费外，小区电梯广告、安装快递柜等产生的收入也是小区公共收益的来源。业委会在梳理公共收益时发现有部分公共收益分配并不合理。“我们是高层住宅，有两部电梯两份广告收入，而小高层只有一部电梯一份广告收入。物业公司将广告收益打包划入维修资金，未做到合理分配。”李文航说，为此，业委会决定按楼栋统计分配公共收益，并分别划入每幢楼的分户账内。

　　理清小区公共收益的来源和分配，畅通了小区维修资金的补充渠道。“经过测算，从2021年开始，小区每年有近100万元公共收益划入维修资金账户。”李文航介绍道，入住了近20年的小区，修缮改造需求非常多。为此，业委会成员达成一个共识，每年用于小区改造的费用尽量不超过补充金额，让小区维修资金账户余额逐年提高。

　　“看着小区维修资金账户有了‘活水’，不少居民纷纷提出修缮、美化家园的需求。”李文航说，为鼓励业主热情参加小区管理，发挥同楼栋业主之间更熟悉，更容易获得支持的作用，防止“只有人提意见，没人管推进落实”的现象，业委会采取“谁提出维修需求，谁推进落实”的工作方法，陆续推动并实施了地下车库地面固化翻新、监控设备更新、坡上沥青健身道路翻新、人行道翻新等项目。

　　“随着房龄的增长，楼道门厅昏暗、瓷砖破损脱落等现象日益凸显。”李文航说，2023年，适逢小区实施楼道智能门禁系统改造项目，由于改造不可避免会造成墙面某些特定的程度的破损，又要重新修缮，有业主提出“楼道门厅和门禁系统一并整体改造”的设想。为此，1号楼业主率先在楼栋群进行了楼道改造意向征询，获得积极响应。

　　湖畔天地党支部坚持党建引领，聚焦群众需求，召集业委会、物业公司多次召开“三位一体”会议，研讨1号楼道门厅改造方案，并推动项目落地实施。俞祝玲说，仅仅3个月，1号楼道顺利完成改造，并成为“实景样板间”，为其他楼道改造的顺利实施树立了榜样。

　　“业主提出改造需求，推选出负责人，商量好改造方案，便可以实施楼道更新改造方案了。”李文航说，这次门厅改造中，除门禁系统、信箱智能取报等功能外，还特别兼顾了居民对于每个楼道配色的个性化需求，居民可根据大家的喜好，自主决定楼道整体配色风格。“我们实施‘一楼一策’改造方案，目前已有7个楼道顺利完成改造。原本第一次征询没通过的楼道也已走完征询流程，即将启动更新改造。”俞祝玲补充道。

　　盘活维修资金，推动小区更新改造，湖畔天地小区的探索既满足了业主改善小区居住环境的需求，也打造了居民共建共治共享美丽家园的生动实践。

　　社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会持续健康发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。

　　以创建安邻、睦邻、益邻、悦邻的美好四邻社区为己任，致力于探索新时期社区治理新路径！